Eine Immobilie in der Normandie im Jahr 2025 zu kaufen, bedeutet, sich zwischen noch moderaten Preisen, verlängerten steuerlichen Regelungen und sich ändernden energetischen Anforderungen zu bewegen, die die Situation bei Bestandsimmobilien verändern. Das Immobilienprojekt in der Normandie beschränkt sich nicht darauf, ein Haus mit Garten zu einem günstigen Preis zu finden: Die aktuellen Vorschriften gestalten die Kauf- und Investitionsstrategien in der gesamten Region neu.
Denormandie-Regelung in der Normandie: eine bis 2026 verlängerte Steuerermäßigung
Suchen Sie nach einer Investition in eine renovierungsbedürftige Altbauwohnung im Stadtzentrum? Die Denormandie-Regelung verdient Ihre Aufmerksamkeit. Sie wurde durch das Finanzgesetz für 2024 verlängert und bleibt bis zum 31. Dezember 2026 für Erwerbe mit Renovierungsarbeiten zugänglich.
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Das Prinzip ist einfach: Sie kaufen eine Altbauwohnung in einer förderfähigen Gemeinde, führen Renovierungsarbeiten durch, die einen wesentlichen Teil der Gesamtkosten ausmachen, und vermieten die Immobilie über mehrere Jahre. Im Gegenzug profitieren Sie von einer Steuerermäßigung von bis zu 21 % des Anschaffungspreises bei einer Mietverpflichtung über zwölf Jahre.
Mehrere normannische Städte sind betroffen, insbesondere solche, die an Programmen zur Revitalisierung der Innenstädte beteiligt sind. Rouen, Le Havre, Caen und Cherbourg gehören zu den Gemeinden, in denen diese Regelung Anwendung findet. Um die verfügbaren Möglichkeiten zu verfolgen, ermöglicht die Immobilienplattform Normandie Libre das Auffinden von Objekten in diesen förderfähigen Zonen.
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Diese Regelung zielt gezielt auf alte Innenstädte in Umwandlung ab, wo die Bausubstanz renoviert werden muss. Sie ist ein konkretes steuerliches Hebel für Investoren, die bereit sind, ein Renovierungsprojekt zu tragen.
Energieeffizienz und DPE: der Filter, der die Kaufstrategie verändert
Warum ist dieses Thema für jeden Kauf im Altbau in der Normandie zentral geworden? Weil die Anforderungen an die energetische Sanierung nun auch für Vermieter gelten und sie auch den Zugang zur Denormandie-Regelung beeinflussen.
Konkret müssen die im Rahmen der Denormandie durchgeführten Arbeiten es ermöglichen, mindestens eine E-Kennzeichnung im Energieeffizienzdiagnose nach der Renovierung zu erreichen. Der erwartete Leistungsgewinn ist präzise:
- Bei Einfamilienhäusern müssen die Arbeiten einen energetischen Leistungsgewinn von mindestens 30 % erzielen.
- Bei Mehrfamilienhäusern liegt dieser Schwellenwert bei mindestens 20 %.
- Es gibt eine Alternative: die Schaffung neuer Wohnfläche kann das Leistungsmerkmal ersetzen, aber das ist ein seltenerer Fall.
Dieser regulatorische Rahmen hat direkte Auswirkungen auf die Verhandlung. Eine Immobilie, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, wird anders verhandelt als eine bereits renovierte Immobilie. Der DPE wird zu einem Verhandlungsinstrument für den Kaufpreis, nicht nur zu einem Verwaltungsdokument.
Für einen Käufer bedeutet dies, dass die Kosten für die energetische Renovierung bereits bei der Suche nach der Immobilie in das Gesamtbudget integriert werden müssen. Eine Wohnung, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, aber mit G eingestuft ist, kann nach Abschluss der Isolierungs- und Heizungsarbeiten deutlich teurer werden.
Preise und Immobilienmarkt in der Normandie: was die Durchschnittswerte nicht sagen
Die Preise in der Normandie sind deutlich zugänglicher als die in Paris und der näheren Umgebung. Das ist bekannt. Weniger bekannt ist die Disparität zwischen den normannischen Mikromärkten.
Rouen, Caen, Le Havre: drei unterschiedliche Dynamiken
In Rouen liegt der durchschnittliche Preis für Häuser bei etwa 2.793 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Rückgang innerhalb eines Jahres (ca. 1,8 %). Dieser Rückgang führt zu einem Gewinn an Kaufkraft für die Käufer. Auch die Verkaufsfristen verkürzen sich, was ein Zeichen dafür ist, dass die Käufer zurück auf den Markt kommen.
Caen wird als hyperdynamischer Markt beschrieben, der von der Studentenleben und den Verbindungen nach Paris getragen wird. Le Havre hingegen zieht durch seine maritime Lage und noch niedrigere Preise als Rouen an.
Ein ähnliches Budget ermöglicht den Zugang zu sehr unterschiedlichen Objekten, je nach gewählter Stadt. Die Preise pro Quadratmeter zu vergleichen reicht nicht aus: Es muss das verfügbare Angebot, die Mietnachfrage und das Wertsteigerungspotenzial mittelfristig betrachtet werden.
Häuser mit Garten: das Kriterium, das seit der Gesundheitskrise Gewicht hat
Der Bedarf an Außenraum bleibt das wichtigste Suchkriterium in der Normandie. Häuser mit Garten sind sehr gefragt, und dieser Trend hat seit 2020 nicht nachgelassen. Die Nähe zu Paris (etwa 1h45 für einige normannische Städte) verstärkt diese Anziehungskraft für Familien, die teilweise im Homeoffice arbeiten.
Zinssätze und Finanzierung: vorausschauen statt abwarten
Das Immobilienprojekt beschränkt sich nicht auf die Auswahl der Immobilie. Die Finanzierung beeinflusst alles andere. Mit Zinssätzen, die sich in den letzten Jahren erheblich verändert haben, variiert die Kreditfähigkeit stark von Semester zu Semester.
Vor einer Besichtigung ist es besser, eine aktualisierte Kreditsimulation bei Ihrer Bank oder einem Makler zu erhalten. Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Der maximale Verschuldungsgrad bleibt auf 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich Versicherung, begrenzt. Diese Obergrenze ist strikt und wird von den Banken eingehalten.
- Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 25 Jahre (27 Jahre im Neubau mit Stundung). Darüber hinaus leiht kein Institut Geld.
- Die Notarkosten bei Bestandsimmobilien (höher als bei Neubauten) müssen von Anfang an in den Finanzierungsplan integriert werden.
In der Normandie, wo die Preise moderat bleiben, öffnet auch ein bescheidener Eigenkapitalanteil den Zugang zu Immobilien mit komfortabler Fläche. Das ist ein konkreter Vorteil im Vergleich zu den angespannten Märkten der Île-de-France.
Der normannische Markt bleibt einer der wenigen in Frankreich, wo ein erster Kauf mit einem angemessenen Budget Zugang zu einer echten Lebensqualität bietet, vorausgesetzt, das Projekt wird gut zwischen Erwerbspreis, möglichen Renovierungskosten und Finanzierungsbedingungen abgestimmt.